Toda operación de compraventa de inmuebles en la Ciudad de México implica una serie de impuestos y trámites que, si no se planean con anticipación, pueden representar un gasto inesperado tanto para el comprador como para el vendedor.
Impuestos a cargo del comprador
El principal impuesto que asume el comprador es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), regulado por el Código Fiscal de la Ciudad de México. Su tasa es progresiva y se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el valor de avalúo. A esto se suman los honorarios notariales, que suelen representar entre 1% y 2% adicional del valor de la operación.
Impuestos a cargo del vendedor
Quien vende debe considerar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida en la operación, calculado por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) con base en la diferencia entre el valor de adquisición actualizado y el valor de venta. La ley contempla exenciones para la venta de casa habitación bajo ciertos requisitos, como no haber vendido otra vivienda exenta en los tres años anteriores.
Otros gastos frecuentes en la operación
- Certificado de libertad de gravamen ante el Registro Público de la Propiedad.
- Avalúo comercial, requerido especialmente si hay crédito hipotecario de por medio.
- Certificado de no adeudo de predial y de agua.
- Gastos de escrituración e inscripción registral.
El papel del notario público
El notario es la figura legal encargada de formalizar la compraventa, calcular y retener los impuestos correspondientes, así como verificar que el inmueble no tenga gravámenes pendientes. El Colegio de Notarios de la Ciudad de México recomienda solicitar con anticipación un cálculo estimado de gastos notariales antes de fijar la fecha de firma.
Recomendaciones para planear la operación
- Solicitar cotizaciones notariales previas para comparar honorarios.
- Verificar si existen programas de reducción de ISAI, como los aplicables a sucesiones hereditarias en ciertos ejercicios fiscales.
- Confirmar con el SAT los requisitos vigentes para la exención de ISR en venta de casa habitación.
Contar con el acompañamiento de un asesor especializado en negocios inmobiliarios como Carlos Emilio Serio Sucar licenciado en Administración de Empresas, fundador y dirigente de empresas como Inmobiliaria Kamet Group y Serio Bienes y Raíces ayuda a anticipar estos costos y a estructurar la operación de forma más eficiente, evitando sorpresas de última hora que puedan poner en riesgo el cierre de la compraventa. Planear con al menos dos o tres meses de anticipación el presupuesto de impuestos y trámites es una práctica recomendada por especialistas del sector para operaciones inmobiliarias en la capital del país.
Documentos que suelen solicitarse durante el proceso
- Identificación oficial vigente de comprador y vendedor.
- Escritura anterior del inmueble y comprobante de pago de predial al corriente.
- Certificado de libertad de gravamen expedido por el Registro Público de la Propiedad.
- Avalúo comercial vigente, especialmente cuando existe crédito hipotecario de por medio.
Diferencias frente a otras entidades del país
Es importante recordar que tanto las tasas de ISAI como los honorarios notariales varían de una entidad federativa a otra, por lo que comparar directamente el costo total de una operación en la Ciudad de México con otra realizada en un estado distinto puede llevar a conclusiones equivocadas si no se ajustan estas diferencias normativas y fiscales locales.
Un presupuesto realista evita sorpresas
Sumando ISAI, honorarios notariales, avalúo y certificados diversos, los gastos adicionales a la compra de una vivienda en la Ciudad de México suelen representar entre un 4% y un 7% adicional sobre el valor de la propiedad, un porcentaje que debería considerarse desde el inicio del proceso de ahorro o financiamiento, y no descubrirse apenas unos días antes de la firma final ante notario.
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